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          半年報點評|中國金茂:佈局投資完美避開限價影響 一二級聯動帶來豐厚利潤與業績回報

          来源:     添加时间:2020-06-21

          這是上半年行業裡的一匹黑馬,一匹意料之外又情理之中的黑馬。

          2018年上半年,金茂實現銷售金額717.62億元,同比大增198%(去年同期為241.08億元),其在行業的排名也由去年同期的36名上升至今年的第16名。其銷售面積也由去年的112.8萬平米,上升至209.8萬平米,同比上漲瞭86%。

          在28日的業績會上,金茂高層透露,在一周前,金茂已經突破瞭800億元銷售額,未來4個月裡還有900億元的貨值可推,目前公司內部已經上調瞭全年合約銷售的目標——由1000億上調到1200億。目測金茂今年超額完成年度目標,已經是大概率事件,甚至“2020年實現2000億銷售額”的三年目標都可能提前完成。

          在許多房企今年上半年平均售價出現下滑的大環境裡,金茂依然保持瞭銷售均價的增長,且同比增長幅度達到瞭60.04%,已由去年同期的21372.34元/平米增至34204.96元/平米。

          銷售均價繼續高漲的原因,和金茂雖堅持佈局一二線城市,但其旗下目前126個項目中僅有6個受到限價影響有關,才從而保證瞭整體銷售均價,以及毛利水平。

          地產開發之外多元業務成熟 營收構成多元協同

          金茂的利潤水平,在行業裡一直是優等生水平。這不衛生僅是因為其高端產品的溢價能力,還因為金茂擁有的成熟酒店寫字樓業務及一級開發業務,都能為集團造血輸血。

          2018年上半年裡,金茂實現營業收入219.37億元,同比增長23%。營收中,城市及物業開發為195.05億元,占比89%,營收同比增長23%主要源於南京青龍山國際生態新城及長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目交付結算及銷售物業完工交付結算金額較去年同期大幅增長;商務租賃及零售商業運營為7.45億元,占比3%;酒店經營收入10.37億衛生元,占比5%,另有6.49億元為其他業務營收所得(包括上海金茂大廈88層觀光廳、物業管理、樓宇裝修等地產相關業務的收入)。

          縱觀來看,金茂幾項業務食品組合今年的營收額同比都是上漲的,投資物業也都保持97%以上的出租率和租金水平,但酒店經營業務的營收占集團總營收的占比略有下降,由6%下降到5%。從公告來看,主要原因在於金茂今年三亞、崇明和麗江的幾個酒店單房間收益有所下降所致。

          40%毛利為近年來新高位 實現首次中期派息

          利潤指標上,報告期裡,金茂實現凈利潤45.09億元,同比增長33.3%;毛利潤86.84億元,同比增長35%;凈利率和毛利率分別為20.55%和40%。40%的毛利,不僅位居行業高位,也是金茂近幾年來的新高位。

          其中,城市及物業開發的毛利率為38%,而商務租賃及零售商業運營毛利率為85%,酒店經營毛利率為51%,各個業務板塊的毛利率都能保持與去年同期持平或上漲。

          另外,上半年中國金茂還實現歸母凈利潤32.94億元,同比增長32%;若扣除投資物業公平值收益則歸母凈利潤為31.66億元,同比增長43%。每股收益為27.62分,同比增長33%,股東收益明顯。

          而讓小股投資者最為高興的,莫過於金茂今年首次中期派息——每股12港仙,派息率慷慨地達到瞭40%。

          現金足以覆蓋短債 期內借貸成本不到5%

          上半年,金茂合計擁有現金及現金等價物約276.74億元,同比增加瞭82.68億元,或42.6%,另有有息借款約800.57億元,比去年同期增加瞭約12%。

          這些借款裡,一年內到期的債務有223.15億元,占總債務的27.87%,剩餘則為中長期債務。從短期償債能力來看,金茂年內並無償債風險。

          長期來看,金茂今年上半年也做出瞭新食品的融資手段——境外發行12.5衛生億人民幣優先擔保票據,3年期,利率5.2%;境內發行30億人民幣無擔保中期票據,3年期,利率4.99%;以及獲得80億港幣銀團貸款,3年期,利率Hibor+145bp,5年期Hibor+165bp。

          另外,1月底時,金茂還通過折讓配售9億股股票,引入33.31億港元戰投,一定程度上也增大瞭權益,並降低瞭借貸成本——今年上半年的安全平均借貸成本為4.98%,資產負債率71.51%,凈負債率為67%。

          一二級投資節奏均加速 未來還將加大混改力度

          去年全年,金茂共取得36個二級開發項目,新增土地儲備近千萬平米,其中17個項目實現底價或近底價獲取。今年金茂加速瞭在土地投資方面的節奏,1-6月,金茂新獲取瞭17個項目,六成為底價獲得,新增土地儲備548萬平方米,完成濟南、西安、徐州、泉州和常州5個新城市佈局。

          而7月時,金茂再添12個項目,則今年前7月,金茂已新增29個項目,計容建面達541萬平方米,土地總價466.91億元(權益地價約225億元),平均購地成本為8636元/平米。其中,濟南、西安、徐州、泉州、常州和南通6個城市為中國金茂首次落子。

          將前7月的土地投資總額按城市劃分衛生的話,則上海占比13.1%,天津占比11.6%,無錫占比6.7%,寧波占比6.6%,成都占比6.4%,西安占比6.3%。

          2018年上半年,中國金茂還簽約瞭6個城市運營項目,提前完成2017年報業績會上計劃簽約5個城市運營項目目標,且所簽6個城市運營項目均是熱點一二線城市的大體量項目。其中蘇州張傢港高新區智慧科學城建築面積達450萬平方米,青島西海岸新區創新科技城建築面積440萬平方米,為後期新增土地儲安全備提供充分空間。在半年業績會上,中國金茂表示,未來五年,旗下城市運營項目占比將達食品到60%。

          加上去年簽的7個項目,以及目前手頭在做的6個項目,目前金茂一共擁有瞭18個已經簽訂及在做的以及項目,而據金茂高層透露,一級開發的毛利率大概在50%-70%之間,金茂未來的盈利空間十分可觀。

          而下半年,金茂管理層表示,金茂今年計劃的投資額不低於去年,去年,金茂大約花費500多億元用於拿地,今年上半年已花費220億元,則今年下半年還計劃投入280億元用於投資。且投資方向不止在二級市場,還將衛生瞄準市場上城市運營項目的並購機會。

          另外,對於上半年擴股引援,大股東中化持股比率的下降,金茂方面表示,中食品化對於金茂真正走向市場化是堅定不移的,未來還將繼續混改,賣股份或者增發,則取決於集團。

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