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            半年報點評|榮盛發展:擴張動力減弱 仍聚焦河北市場

            来源:     添加时间:2020-06-21

            2018年8月14日,榮盛發展(002146.SZ)發佈2018年半年度報告。

            全年銷售額安全有望近千億

             

            期內,榮盛實現簽約金額400.99億元,簽約面積384.79萬平方米,同比增長46.76%和48.22%。公司銷售回款約323.91億元,回款率80.78%。得益於1月、5月和6月銷售額、銷售面積的高增長率,榮盛兩項數值的半年度增長率保持在45%以上,且已經完成去年銷售額的59%。

            有分析認為因為政策、債務等因素影響,今年樓市難現往年“金九銀十”的情況,下半年市場諸多的不確定因素也許會令房企的銷售增長率有一定縮水。按照40%的增長率計算,榮盛全年的銷售額有望接近千億。

            山東結算收入持續下滑 河北結算未來或下滑

            期內,榮盛實現營業收入193.88億元,同比增長44.54%,其中房地產結算收入178.14億元,同比增長42.83%。

             

            分地區來看,榮盛三大重鎮成型於2016年年中,公司此前在山東的銷售成為新的結算收入增長點,是年中報增長瞭283.32%,占房地產收入的25.19%。

            但是,榮盛在山東的結算收入與毛利率此後開始下滑,河北的結算收入開始有大幅增長,江蘇期內的收入亦回升到瞭2016年中報時的水平,同時毛利率已接近40%。

            對比榮盛期內房地產結算面積發現,廊坊貢衛生獻瞭大部分項目的結算面積。廊坊地區期內結算67.70萬平方米,占總結算面積的229.27萬平方米的29.53%;南京、徐州共結算瞭29.98萬平方米。2017年同期,榮盛在滄州、廊坊、唐山和秦皇島共結算45.89萬平方米,占總結算面積173.61萬平方米的26.43%;徐州、南京共結算43.02萬平方米。可見榮盛在2-3年前的推盤重點集中在河北、江蘇。

            反觀榮盛期內的銷售情況,公司稱在徐州、鄭州、重慶、蚌埠、嘉興、惠州等多地銷售情況較好;去年同期則在廊坊、石傢莊、南京、徐州等多地銷售情況較好;受限購政策影響,今年榮盛在河北的銷售額有所下滑。

            可以預見的是,未來榮盛在河北的結算收入食品將有所下滑,江蘇的結算收入將在未來一段時間內支撐起公司的房地產收入。

            擴張動力減弱 下半年償債壓力較大

            期內,榮盛實現歸母凈利潤22.47億元,同比增長安全33.38%。公司通過銷售商品、提供勞務收到的現金為321.66億元,二季度比一季度增長瞭45.60%;經營活動現金流凈額為49.66億元,去年同期為-74.74億元。經營現金流凈額大幅增長166.44%的背後,是榮盛因政策的不確定性影響而減弱的擴張動力,但與此同時,公司的流動性償債能力得到瞭增強。

             

            榮盛預收房款較期初增加瞭140.68億元至8食品06.24億元;公司應收賬款較期初增加瞭4.39億元至12.22億元,其中1年內的應收賬款為10.33億元;公司期內籌資流入151.22億元,不及去年同期的233.39億元。因為今年融資環境收緊,榮盛期內融資額僅為181.13億元,不及去年同期的252.19億元,全年新增融資有可能會達不到去年約470億元的數值;年度融資成本亦或高於去年全年的6.50%。此外,公司期內償還債務支付的現金為209.41億元;期末現衛生金減少瞭42.40億元至182.70億元。

             

            榮盛於2018年一季度償還瞭約5.13億元的短期借款,二季度再次償還瞭約22.54億元的短期借款,期末短期借款已下降至83.97億元;同時公司期內利息支出約為3.05億元,已接近2017年全年的3.62億元;榮盛一年內到期負債約為252.13億元,現金加現金流凈額無法覆蓋,下半年償債壓力較大。

            對此,榮盛於2018年8月14日做出相應對策,擬申請發行共計80億元的公司債券,同時向控股股東榮盛控股股份有限公司、榮盛建設工程有限公司借款不超過70億元,利率不超過9.5%。此前,榮盛已分別於今年2月、3月食品和5月發行瞭共計15億元的非公開定向債務融資工具,期限為2+1年、1年和1年。

            拿地投入約89億 仍聚焦河北市場

            據報告顯示,榮盛期內先後在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地53餘宗,新增規劃權益建築面天堂Av亞洲歐美日韓國產綜合積402.76萬平方米。截至報告期末,公司土地儲備建築面積3630.13萬平方米,可以滿足公司3年左右的開發需要。

             

            根據榮盛此前披露的月度新增土地情況看,公司期內通過招拍掛、收購等方式拿地投入約89.09億元;且公司在河北和江西所拿地塊數量最多,分別為24個和16個。但公司在河北和江西的拿地成本較低,河北平均拿地成本0.97麻花影視在線觀看視頻億元,江西僅為0.30億元。榮盛在另外兩大收入重鎮江蘇和山東的投入較少,分別僅拿瞭3個、1個地塊,但其在江蘇的平均拿地成本相對較高,為6.51億元。此外,公司在浙江、湖南和安徽的平均拿地成本也相對較高,分別為7.69、8.33和7.30億元。可以預見的是,未來榮盛將繼續以河北、江蘇市場為主。 

            報告中還有一個有趣的地方:榮盛2017年中報和2018年中報顯示的期內實現開工面積,都是分毫不差的278.25萬平方米。

            以下為中國網地產財報直通車聚焦2018上市房企半年報之系列報道——數讀半年報

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