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          1. 銳見財報 | 雅居樂:一手深耕地產,一手多元發展

            来源:     添加时间:2020-06-21

            雅居樂上周公佈瞭20rryy4060 17年的全年業績,公告顯示,2017年雅居樂集團(03383.HK)銷售額為897.1億元,較去年增長52.4%;凈利潤為67.8億元,較去年增長122.3%。


            在各路房企你追我趕占領市場份額、提升銷售額的2017年,top30房企的銷售額增長率普遍在50%左右。這樣的行業背景下,雅居樂300多億的銷售額增長稱不上亮眼,準確來說更偏向“穩健發展”,維持著江湖地位。但其突然暴漲一倍不止的利潤,著實讓眾人驚艷瞭一把,尤其是40.09%的毛利率,在整個地產圈也是名列前茅的。


            通常,銷售額的增長是以企業犧牲利潤為代價的,即使是被稱為“三好學生”的龍湖地產,由於銷售額的暴漲,在近日發佈的年報中也難以維持高利潤率增長,與雅居樂銷售額相仿的陽光城和泰禾,更是典型的利潤換增長的企業。


            雅居樂利潤增長的緣由,彈房君認為確有幾處可圈可點。


            深耕城市戰略佈局好


            被窩裡的公憩第26章

            雅居樂起傢於中山,是典型的粵系房企。粵系企業在投資選擇上表現地十分謹慎,喜歡“熟人、熟地”投資,尤其偏愛投資傢鄉。雅居樂從建立伊始就安全堅持著城市深耕戰略,投資以廣東地區為主,海南廣西地區與長江經濟帶為輔,兼有華北、海外地區,且多為二三線城市與一線城市周邊,極為重視項目風險控制,很少投資把握不大的項目。


            如此的投資戰略也體現在雅居樂的項目佈局中。雅居樂業績會現場公佈的數據顯示,2017年12月31日止雅居樂土地儲備共3410萬平方米,其中,華南區域分佈36.5%,華東區域分佈14.6%,西部及其他區域達到瞭15%,雲南區域32%左右,海外占到1%;而且由於大部分土地獲得時間較早,土地平均成本更是隻有2400元/平方米。

            衛生


            而在2017年內,有三個概念的城市房價都發生瞭不同程度的上漲——雄安新區概念、粵港澳大灣區概念與二三線城市補漲概念,這與雅居樂的土地分佈不謀而合。除瞭在長江經濟帶領漲的二三線城市中有大量的優質土儲外,雅居樂在大灣區概念范圍內的土儲超過1100萬平方米,占總土儲的1/3。其重點深耕的中山市,在年內更是有著33.07%的漲幅,是全國上漲最快的城市之一。


            得益於城市房價上漲,過去一年雅居樂全年平均預售價為12193元/平方米,安全衛生同比增長20.4%,可謂占盡瞭天時地利。面對如此機會,雅居樂也主動發力,加速開發進度,使得預售面積736萬平方米,同比上漲26.6%,又可謂人和。雅居樂2017年搶眼的銷售額與利潤表現也就不難理解瞭。


            控制成本與優化債務結構


            然而,暴漲得益於深耕市場的火爆,是否意味著雅居樂的業績表現隻是曇花一現呢?


            這還要從今年公佈的雅居樂年報中說起。


            由於權益開發模式占比較高,雅居樂避稅盈利的模式較為匱乏,交稅費率相對較高;且雅居樂在享受早期低價土地帶來的高額利潤的同時,不得不承受相對高額的土地稅費。最終,所得稅開支占到瞭雅居樂稅前黃色錄像片利潤的57.3%,影響瞭其盈利能力。好在隨著早期土地的清理與合營、聯營模式的不斷探索,雅居樂稅費比例已處於下調之中。


            銷售支出則一直是雅居樂費用支出中的大項。雅居樂對旅遊地產板塊十分重視,每年都投以重資宣傳和激勵銷售,2017年其銷售支出達22.59億元,同比增長7.7%。高額的銷售支出確實在一定程度上影響瞭雅居樂的盈利能力,卻也使得雅居樂旅遊地產的名號逐漸打響,在多傢機構的旅遊地產排行榜中名列前茅。尤其是海南清水灣項目大獲成功,成為旅遊地產行業的標桿項目。


            為瞭擴大項目佈局與公司規模,雅居樂還在積極調整企食品業的債務模式。


            相對於一般房企70-90%的資產負債率而言,雅居樂近年來維持的低負債率顯得十分保守。2017年開始,雅居樂一改往日風格,斥資346億元大量拿地。集團董事局主席兼總裁陳卓林在發佈會上宣稱2018年還將從回籠的資金中拿出500億元投資物業開發板塊。雅居樂城市佈局版圖擴張與土儲飛速上漲的同時,其資產負債率也由去年的66.5%一舉提升至今年的73.0%。


            但負債的上升並未增加雅居樂的資金成本。為管控融資成本,雅居樂贖回瞭2017年3月到期7億美元的9.875%優先票據和2019年2月份到期5億美元食品的8.375%優先票據;代之以2020年到期的30億人民幣的6.98%境內非公開公司債券和2億美元的5.125%優先票據。成功將實際借貸利率降至6.2%,財務費用同比下降25.1%。


            由此種種,彈房君覺得,如陳卓林所說,雅居樂維持35%的毛利率還是完全沒問題的,而且其凈利潤也會維持在一個相對較高的水平。


            另一方面,在日趨細致成熟的政策調控下,國內房地產市場逐漸穩定,房價很難再發生大幅度的波動。正如前文所說,雅居樂目前的土儲還是十分充足且優質的:按照現有的銷售均價銷售,貨值儲備超過4000億。即使按新的1100億銷售目標預計,其土儲也足以維持未來三年以上的開發。可以預見,雅居樂將保持銷售額增長,完食品成新的銷售額似乎也毫無懸念。


            房地產開發以外的業務崛起


            在去年萬科中期業績發佈會上,新董事長鬱亮“房地產開發市場已進入白銀時期,開發商當好農民種好地”的言論,很好地反映瞭房地產企業衛生傢對當今房地產市場地態度。此時,房地產行業已逐漸湧現出一股去地產化浪潮。


            房企的去地產化可大致分作兩種途徑:較激進的企業直接脫離房地產業務,謀求其他行業的發展,以期成為華潤、復星等在其他領域也有建樹的大型企業;另一類則瞄準存量房時期,開發物業管理食品、養老地產等有前景的房地產相關行業,占領細分領域市場。


            雅居樂也十分積極於轉型道路的探索。


            其在物業管理板塊的子公司——雅生活,2017年營業收入17.6億元,同比上升41%;管理面積7834萬平米,同比上升57%;毛利率33.5%,同比上升89%;凈利潤率是17%,同比上升78%。雖然體量上還無法與傳統開發業務比較,但其發展情況明顯更優。尤其是在去年收購綠地旗下一傢物業管理子公司,並引入綠地成為戰略股東後衛生,雅居樂獲得瞭五年內每年至少1000萬平米的物業管理面積,為雅生活未來的發展提供瞭有力的保障。


            雅居樂還在傳統業務的基礎上,拓展建設產業,增強衛生規模效應,以增加其在傳統行業的主動權。主要分作四個板塊:1.憑借主營業務優勢與傢具安全廠基礎,發展建築傢具裝修業務;2.尋求政府合作,通過PPP投資模式與EPC工程總承包,探索輕資產運營的業務模式;3.通過企業合作,加快建設裝配式建材廠;4.依托其地產品牌效應,發展園林綠化。


            此外,陳卓林還在發佈會上展示瞭其轉型探索的新成果——環保業務,主要集中在固體廢棄物處理、污水處理以及環境修復。目前已有遍佈全國17個城市,共計21個環保處理項目和兩個水廠。為此,雅居樂已投資數十億,並打算在今年再投資過百億。陳卓林預計,環保在2018年會有超過億元的利潤進帳,到2020年以前,環保集團會對雅居樂整體的營業額貢獻很大。


            雖然未來三年的發展還是以地產為主,雅居樂對其他的業務也表示出很強的信心:三年內能為總體營業收入貢獻兩到三成,並在五到六年後,讓其他板塊發展到能與地產業務營收相仿的水平衛生。


            雅居樂,似乎正在以一種嶄新的姿態回到中國經濟發展的競技場上。

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