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        3. 半年報點評|綠地控股:一線城市佈局腳步放緩 降負債壓力猶存

          来源:     添加时间:2020-06-21

          8月27日晚間,綠地控股發佈2018年上半年報。

          依托房地產主業、多元佈局的綠地控股廣泛撒網。大基建、大金融、大消費等產業集群佈局背後,是綠地控股2018年上半年積極去杠桿,搶跑去庫存。然而,一線城市瘦身、區域表現分化、凈負債率仍處午夜88高危,仍是綠地控股不得不正視的問題。

          回款率達91% 降負債壓力猶存

          8月27日,綠地控股出爐上半年報。半年報顯示,綠地共實現營業收入1579 億元,同比增長 25%;利潤總額116 億元,同比增長 40%;歸屬於母公司股東的凈利潤 61億元,同比增長30%;經營性現金流量凈額 262 億元,同比增長 119%。

          綠地控股營業收入變動原因為,公司房地產主業保持良好發展態勢,共實現營業收入 717 億 元,同比增長10.77%;大基建產業保持快速發展勢頭,共實現營業收入773億元,同比增長44.72%。

          根據半年報顯示,綠地控股合同銷售金額1627.2億,同比增加22.3%,其中住宅占比69.1%,同比增加0.1%;銷售面積1349.3萬方,同比增加29.8%,其中住宅占比72.4%,同比微降,減少4.6%。相較於綠地控股近三年銷售額增幅來看,綠地控股保持較穩健的低增長趨勢。

          綠地控股房地產主業實現合同銷售金額1627億元,同比增長22%,合同銷售面積1349萬平方米,同比增長30%,回款1476衛生億元,同比增長36%,回款率達到91%。

          相比中文字幕 人妻熟女營收,降負債壓力不小。在食品國傢大力去杠桿的背景下,相較於上年同期,綠地控股上半年有息負債總額雖回落至2629億元,較年初下降1食品31億元,降幅近5%。降杠桿效果下,綠地資產負債率仍達89.0%,凈負債率達179.7%。

          據億翰智庫統計,2017年,上市房企整體平均凈負債率是76.61%,參考此數據,綠地控股的凈負債率顯然處在高危位置。多元化佈局下的PPP項目、特色小鎮等資金需求量極大,再加上負債居高不下,綠地控股的發展速度受到瞭影響。

          此外,在去杠桿的同時,綠地控股也積極去庫存。半年報顯示,綠地控股實現回款1476億元,同比增加36%,銷售回款率91%,高於17年全年11%。綠地控股房地產主業實現合同銷售金額1627億元中,去庫存有526億元。

          一線城市佈局腳步放緩 區域表現呈現分化

          根據2018年上半年報顯示,公司房地產主業合同銷售金額中,住宅占比 69.1%,商辦占比 30.9%;合同銷售面積中,住宅占比 72.4%, 商辦占比 27.6%。

          近年來綠地控股在上海等一線城市拿地進程緩慢,也影響瞭一線城市業務的擴張,二三線城市後來者居上,如今的狀況是:原來好的區域變得不好,而原來不好的區域變好。

          區域表現呈現分化的趨勢。根據半年報顯示,華中地區、華北地區、東北地區、西北地區、西南地區的毛利率比上年皆減少,分別減少3.19、8.92、0.93、5.85、1.79個百分點。東北地區營衛生業收入和營業成本比上年分別減少22.63%、21.88%。華東、華南、海外三個地區的毛利率增加。

          並且,從利潤表現看,綠地控股總體毛利率並不突出,很多公司毛衛生利率均有30%水平。綠地地產主業毛利率:26.11%,同比增長14%。其中,上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江蘇34.53%、山東29.71%、廣東29.64%。美女脫內衣讓男生揉摸的視頻

          拿地方面,綠地控股新增權益建面約2161萬方,同比增加242.5%,對應貨值近3000億元,其中高鐵站周邊項目占比超30%,住宅項目占比77%;權益拿地金額421億元,基本與17年全年拿地金額457億元持平。樓面均價1948元/平米,較17年平均樓面價減少14.3%。

          多元佈局全面推進 成立綠地教育集團

          綠地控股在基建、消費、金融領域進行瞭全面佈局,進而實現瞭以地產為主業的多元產業發展之路。比如佈局酒店、特色小鎮、PPP項目拓展、能源、精品超市、教育等領域。

          報告中稱,公司大基建產業主動順應環境變化,千方百計調結構、拓市場,加大瞭EPC和施工總承包項目比重,有選擇性地承接PPP項目,房屋建設、基建工程業務規模繼續保持快速發展態勢, 整體競爭能力不斷提升。

          綠地控股在基建領域上半年合計實現經營收入773億元,同比增長45%。同時,上半年累計新簽合同金額1550億元,同比增長 75%。在金融領域,上半年實現利潤總額15.5億元。

          新增項目規模1,550億,同比增長75%;新增許昌至信陽高速公路項目、南京求雨山PPP等項目,同時南京地鐵五號線、寧波杭州灣濱海新城PPP等項目建設推進。

          除基建領域外,綠地控股同時佈局高鐵新城,已獲取瞭宿州、陽江、重慶、長沙、株洲、贛州、萍鄉等一批低成本的戰略性高鐵站項目。

          疊加公司之前,綠地控股在重點城市及周邊有溢出效應地區簽約瞭大批特色小鎮項目,涉及土地儲備資源40000畝,公司非市場化拿地能力持續提升。預計未來將形成批量土地供應,打造非市場化拿地優勢。

          在能源領域方面,2018 年上半年,國傢經濟政策的調整和經濟發展前景的不確定性,能源行業波動增大。半年報顯示,能源及相關產業營業收入和營業成本分別減少13.84%、14.13%。

          除以上綠地控股原有多元化佈局外,綠地控股還在8月28日對外宣佈正式掛牌成立綠地教育集團,同時旗下首傢托育中心——綠優托育也落地上海,繼續向教育領域進行深入探索與延展。

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